La crisi economica, certamente ampliata dalla congiunturale emergenza Covid-19, ha determinato in molti casi mancanza di disponibilità finanziarie, come pure la difficoltà di accedere al credito bancario le parti.

Questo ha generato un aumento del ricorso a forme contrattuali finalizzate all’acquisto della proprietà immobiliare alternative alla normale compravendita, tutte caratterizzate, quale rimedio, da un prolungato frazionamento del prezzo da corrispondere. Tra queste, riscuote oggi un certo successo, oltre al c.d. Rent To Buy, che torneremo a trattare presto, la locazione con patto di futura vendita (ma ve ne sarebbero altre, come la vendita con riserva della proprietà; la vendita a prezzo rateizzato senza rinuncia all’ipoteca legale, o il preliminare ad effetti anticipati).

Si tratta, nella sostanza, di un collegamento contrattuale tra una locazione e un preliminare di vendita. Trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di un immobile, per la sua validità necessita la forma scritta e, nei casi cui si vorrà procedere anche alla sua trascrizione, anche della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Una delle modulazioni della locazione con patto di futura vendita è il preliminare unilaterale, nel quale si impegna alla stipula del definitivo solo una delle parti.

Anche il corrispettivo può essere atteggiato con diverse modalità. Le parti potranno prevedere

  • un canone di locazione ordinario, al quale aggiungere una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (versata/o alla sottoscrizione del preliminare o anch’essa ratealmente);
  • un canone maggiorato, composto in parte da una somma da imputare in conto canone, e l’altra da imputare in conto prezzo di vendita (a sua volta qualificata, totalmente o parzialmente, come caparra confirmatoria).

Volendo analizzare questa figura contrattuale dal punto di vista dei suoi effetti nella sfera soggettiva delle parti, si può osservare che

  • riguardo al proprietario (venditore/locatore), egli manterrà la proprietà del bene locato fino a quando non verrà corrisposto l’intero prezzo stabilito, garantendosi una rendita locativa a fronte di un termine di gran lunga dilazionato per la cessione del bene;
  • riguardo all’acquirente/conduttore, egli beneficerà in ogni caso dei diritti previsti dalla disciplina delle locazioni e, anche qui a fronte di un termine dilazionato per il trasferimento della proprietà, dell’assenza di oneri gravosi quali spese straordinarie, tasse, etc.; nel caso in cui il contratto venga trascritto, il locatore/acquirente potrà anche opporre ai terzi il suo diritto all’acquisto dell’immobile.

Cosa avverrà in caso di inadempimento?

Trattandosi di una locazione, il rimedio principale sarà quello dello sfratto per morosità. Occorre tuttavia tenere presente, in tal caso, riguardo all’eventualità che al canone venga aggiunto un acconto di prezzo, salvi i casi invece l’importo aggiuntivo è qualificato come caparra confirmatoria, non potrà essere trattenuta dal proprietario dell’immobile; gli è però dovuto un equo compenso e, naturalmente, il risarcimento dell’eventuale danno subito.